Concessioni Demaniali Marittime a Roma: a gara le concessioni di Ostia

Con più avvisi pubblici pubblicati il 14 febbraio 2025 dal Dipartimento Valorizzazione del Patrimonio e Politiche Abitative di Roma Capitale, è partita la procedura di assegnazione di 31 concessioni per finalità turistico-ricreative sul litorale romano e 9 spiagge libere con servizi.

Vediamo nel dettaglio le caratteristiche di questi bandi e la loro conformità alla normativa vigente.

Anzitutto si prevede l'assegnazione, tramite gara telematica, di 9 concessioni relative a spiagge libere con servizi sulle quali non sono presenti strutture e di 31 concessioni finalizzate all'attività turistico ricreativa così suddivise:

• stabilimenti balneari (25 lotti);
  
• esercizi di ristorazione (4 lotti);
  
• spiagge libere con servizi sulle quali sono giò presenti strutture (2 lotti).
  

L’obiettivo dichiarato è valorizzare il litorale di Roma attraverso un uso strategico e regolamentato dei beni demaniali marittimi, nel rispetto dell’ambiente e delle normative urbanistiche.

La selezione avverrà tramite il criterio dell’offerta economicamente più vantaggiosa, assicurando trasparenza e concorrenza tra i partecipanti.

Gli avvisi introducono alcuni vincoli significativi:

• un operatore economico può concorrere per un massimo di 3 stabilimenti balneari, 2 esercizi di ristorazione e 1 spiaggia libera con servizi: l'aggiudicazione, però, potrà essere fatta soltanto per un lotto per ciascuna tipologia;.
  
• la durata della concessione è limitata a 1 anno per gli esercizi di ristorazione e una stagione balneare per le altre tipologie, con possibilità di proroga fino a 2 stagioni aggiuntive.
  
• é richiesta una garanzia provvisoria di € 1.000 per ogni lotto a cui si partecipa.
  
• quale requisito di idoneità professionale è richiesta l'iscrizione nel Registro delle Imprese o registro analogo “per attività coerenti e pertinenti con l’oggetto del lotto” al quale si partecipa, “quali lo svolgimento di attività turistico-ricreative, con specifico riferimento alla gestione di stabilimenti balneari e spiagge (codice ATECO 93.29.20 e similari) e/o gestione di attività di ristorazione e somministrazione di bevande (codice ATECO 56.10.11 e similari)”.
  

Abbiamo esaminato gli avvisi pubblicato dal Comune di Roma alla luce della normativa nazionale e comunitaria sulle concessioni demaniali marittime, in particolare il decreto legge 131/2024, convertito nella legge 166/2024, il Codice della Navigazione e la legislazione in matera emanata dalla Regione Lazio e queste sono le nostre osservazioni:

1. la riforma più recente (d.l. 131/2024) ha imposto nuove regole sulle concessioni demaniali per garantire la massima trasparenza e concorrenza. Gli avvisi in esame rispondono a tali principi perché:

•  prevedono un bando pubblico aperto con assegnazione tramite gara competitiva;
  
• sono conformi alla Direttiva Bolkestein, promuovendo il libero accesso al mercato delle concessioni marittime;
  
• richiamano gli articoli 36 e seguenti del Codice della Navigazione, che disciplinano l’uso e l’assegnazione delle concessioni demaniali marittime;
  
• la procedura adottata segue i criteri stabiliti dalla normativa per garantire l’utilizzo proficuo del bene e l’interesse pubblico.
  
• la procedura risulta in linea con le disposizioni regionali in quanto rispetta i criteri di assegnazione dalle stesse previsti; prevede la tutela ambientale e la compatibilità con i piani urbanistici locali; impone ai concessionari il rispetto delle norme sulle attività turistiche e ricreative stabilite dalla Regione.
  

2. desta perplessità la scelta di procedere ad una procedura di gara fissando la durata delle concessioni in un solo anno, prorogabile al massimo di due.

Tale scelta viene motivata dalla necessità di attendere la pubblicazione del P.U.A. (Piano Urbanistico Attuativo) e viene resa possibile dalla previsione dell'art. 19 del Regolamento regionale 12 Agosto 2016 n. 19 (Disciplina delle diverse tipologie di utilizzazione delle aree demaniali marittime per finalità turistico-ricreative) che prevede la possibilità di rilasciare concessioni “temporanee”. Trattandosi di norma emanata prima della entrata in vigore del d.l. 131/2024 se ne dovrà “saggiare” la compatibilità con la nuova normativa che fissa la durata minima delle concessioni in cinque anni.

3. altra perplessità deriva dalla specificazione del requisito di idoneità professionale che se applicata rigidamente consentirebbe l'accesso al bando soltanto ad imprese che già esercitano la specifica attività .

Il d.l. 131/2024, invece, ancorava tale requisito lall'esperienza tecnica e professionale maturata dall'offerente in relazione ad attività turistico-ricreative comparabili.

Inoltre il riferimento ai codici ATECO similari è fuoriviante, soprattutto per quel che riguarda il requisito di idoneità professionale per la gestione di stabilimenti balneari e spiagge, in quanto i codici ATECO similari al codice 93.29.20 attengono attività che nulla hanno a che vedere con la gestione della spiaggia (93.29.10: Discoteche, sale da ballo, night-club e simili; 93.29.30: Gestione di apparecchi che non consentono vincite in denaro funzionanti a moneta o a gettone; 93.29.90: Altre attività di intrattenimento e di divertimento non classificate altrove).

4. per quel che riguarda l'indennizzo al concessionario uscente Roma Capitale  ha scelto di non attendere le indicazioni che saranno emanate entro il 31 marzo prossimo con il decreto previsto dall'art. 4 comma 9 della legge 118/2022 – così come modificato dall'art. 1 del d.l. 131/2024 – ed ha richiamato la procedura prevista dall'art. 8 del Decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti 28.12.2022 n. 202 (Regolamento recante disciplina per il rilascio di concessioni di aree e banchine).

Tale procedura prevede che quando una concessione demaniale passa di mano, il concessionario uscente ha diritto a ricevere un indennizzo dal nuovo concessionario per i beni non amovibili che ha realizzato o acquistato per l’attività, purché autorizzati dall’autorità concedente e non ancora ammortizzati alla scadenza della concessione. La norma fa riferimento ad investimenti aggiuntivi rispetto a quelli previsti dal programma iniziale, che abbiano apportato un valore concreto all’area demaniale.

La disposizione in esame prevede che il valore dell'indennizzo venga determinato attraverso una perizia tecnica – il cui costo a carico del concessionario uscente - redatta da un esperto scelto dal concessionario uscente tra i professionisti qualificati e iscritti in un apposito elenco dell’autorità concedente.

I bandi, invece, introducono una diversa modalità di redazione della perizia la cui redazione sarà affidata ad un tecnico abilitato ovvero, ricorrendone le condizioni, mediante intesa tra le parti

.E considerata la durata “temporanea” della concessione è previsto che l'onere dell'indennizzo, al termine della durata della concessione, venga posto a carico del nuovo concessionario subentrante, sempre nei limiti dell’importo non ammortizzato.

5. l’Offerta Economica - che avrà un peso del 30% del punteggio totale essendo riservata alla valutazione dell'offerta tecnica il restante 70% - si compone di due elementi:

• il pagamento del canone annuo di concessione e dell’imposta regionale,
  
• una percentuale di royalty, calcolata sul fatturato complessivo dell’attività concessa, che deve essere superiore alla quota base del 2,00% fissata a gara; il  valore proposto deve essere aggiuntivo rispetto alla base d’asta del 2,00% (ad esempio, offrendo il 10,00%, la royalty totale sarà del 12,00%).
  

Ai fini del punteggio, verrà considerata solo la quota aggiuntiva rispetto alla base d’asta.Il concessionario che si aggiudica la gara sarà tenuto a versare la royalty offerta ogni trimestre, entro 30 giorni dalla fine del trimestre. In caso di ritardo, sugli importi dovuti verranno applicati gli interessi moratori previsti dal D.Lgs. n. 231/2002.

Conclusioni

L'impressione è che il Comune abbia dovuto mettere una toppa alla situazione che si era determinata a seguito delle vicende giudiziarie che avevano ineressato il bando per l'affidamento delle concessioni fatto dalla Giunta Raggi a fine 2020 e che successivamente era stato sospeso e poi annullato.

Alla fine dello scorso anno il TAR Lazio aveva accolto i ricorsi di coloro che, assegnatari delle concessioni nel 2020 si erano vista l'assegnazione sospesa e revocata lasciando libera l'Amministrazione comunale di scegliere se completare la procedura avviata nel 2020 dalla Giunta Raggi o di adottare ulteriori o diversi atti in merito all’assegnazione delle concessioni balneari.

E' stata scelta questa seconda strada che, per le considerazioni sopra svolte, sembra essere piena di insidie con il rischio che venga impugnato direttamente il bando e il Comune possa proseguire nelle proroghe ai concessionari attuali avvalendosi della disposizione contenuta nell'art. 3 comma 3 della legge 118/2022 che prevede che in presenza di ragioni oggettive che impediscono la conclusione della procedura selettiva - a titolo esemplificativo la norma indica la pendenza di un contenzioso o difficoltà oggettive legate all'espletamento della procedura stessa – si possa procedere a differire il termine di scadenza delle concessioni in essere per il tempo strettamente necessario alla conclusione della procedura e, comunque, non oltre il 31 marzo 2028.

Nel frattempo, gli operatori interessati hanno tempo fino al 17 marzo 2025 per presentare le proprie offerte tramite la piattaforma telematica di Roma Capitale.